Проектное финансирование «буксует» из-за высокой ключевой ставки и слабых продаж — эксперты

На рынке всё чаще обсуждается парадокс проектного финансирования: инструмент, который изначально должен был сделать строительство более устойчивым и независимым от темпов продаж, в текущих условиях начинает работать иначе. ⬇️ Эксперты считают , что механизм «буксует» не из-за несовершенства, а из-за высокой ключевой ставки. ⚡️ Владимир Кошелев , первый зампред комитета Госдумы по строительству и ЖКХ: Механизм проектного финансирования жилищного строительства сегодня «буксует» не потому, что он несовершенен, а по причине высокой ключевой ставки. ЦБ РФ прогнозирует снижение до 8% к концу следующего года. Следовательно, спрос на квартиры в МКД в скором времени вернется на прежний уровень. Общий объем средств физических лиц на банковских вкладах в России превышает 75,8 трлн рублей. Это потенциал для рынка недвижимости уже в краткосрочной перспективе. При этом важно создать условия, при которых возврат уровня спроса не станет причиной и без того сильного удорожания жилья. Что касается механизма проектного финансирования, точечная донастройка необходима по нескольким пунктам: 1) Разрешить застройщикам «уходить» в другой банк вместе с счетами эскроу, если условия в другом банке выгоднее. Соответствующий законопроект мы уже внесли с коллегами по Комитету Госдумы по строительству и ЖКХ https://sozd.duma.gov.ru/bill/1173416-8 2) Не первый год мы просим Банк России вмешаться в вопрос бесконечных по количеству и размеру комиссий банков, что называется, «за любой чих». Каждый потраченный рубль на работу банка равен увеличению на этот рубль цены квадратного метра. Коллегам важно помнить, что вся государственная политика на развитие рынка жилищного строительства направлена не на увеличение прибыли банков, а на улучшение жилищных условий граждан. И банковские инструменты должны быть действенным инструментом для достижения этой цели, а не наоборот. 3) Стоит рассмотреть инициативу о начислении процентов на остаток средств, превышающий объем проектного кредита. Сегодня банки пользуются этими деньгами бесплатно. ⭐️ Александр Аксёненко , заместитель председателя комитета Государственной Думы по строительству и ЖКХ: Проектное финансирование действительно начало сильнее зависеть от продаж, чем предполагалось изначально. Механизм устроен так, что ставка для застройщика напрямую привязана к наполнению эскроу-счетов: чем хуже продажи, тем дороже кредит. В результате девелопер начинает экономить, переносить очереди и осторожнее запускать новые проекты. Это уже вопрос не только бизнеса, но и будущего предложения жилья через 2–3 года. Сейчас это уже видно по рынку. По данным ЦБ https://www.kommersant.ru/doc/8512594, средняя ставка по проектному финансированию в начале 2026 года выросла до 10,25% годовых, несмотря на снижение ключевой ставки. Причина — слабое наполнение эскроу и снижение маржинальности проектов. При этом сама система проектного финансирования остается правильной — она решает проблему обманутых дольщиков и делает рынок прозрачнее. Но ее точно нужно адаптировать к нынешним условиям. Система создавалась под растущий рынок и дешевую ипотеку, а сейчас ситуация принципиально другая. На государственном уровне здесь нужны не точечные меры, а комплексное решение. Первое — поддержка спроса через семейную и региональную ипотеку. Второе — более гибкие условия проектного финансирования для устойчивых проектов, особенно в регионах. Третье — снижение нагрузки на стройку: инфраструктурные платежи, подключение к сетям, административные процедуры. Главная задача сейчас — не допустить резкого сокращения новых проектов. Иначе через несколько лет рынок столкнется уже с другой проблемой: дефицитом жилья и новым скачком цен.   Галина Дзюба, председатель Комиссии Общественной палаты РФ по ЖКХ, строительству и дорогам: Под влиянием высокой ключевой ставки и изменений спроса застройщики вынуждены менять те модели, которые были заложены на старте проектов. Механизм проектного финансирования хорошо работает в условиях стабильного спроса. Но сейчас мы видим, как темпы наполнения эскроу-счетов замедляются и это закономерно отражается на застройщиках. Но даже при этом, я бы не назвала это утратой функции, а скорее проверкой на прочность. По подсчётам НОСТРОЙ сегодня, порядка 20-30% застройщиков сталкиваются с трудностями в формировании достаточного объёма средств на эскроу-счетах для обслуживания проектного финансирования. Это во многом связано с распространением практики реализации квартир в рассрочку, когда квартиры продаются, эскроу наполняется частями, но проценты по банковскму кредиту застройщику необходимо платить сейчас.