Рост расходов на отделку офисов сместил спрос в пользу готовых помещений — эксперты

В 2025 году капитальные затраты на отделку офисов базового и среднего уровней выросли на 12–13%, стоимость труда — более чем на 20%. ⬇️ Эксперты считают , что рост стоимости отделки усиливает спрос на готовые помещения. Арендатору сложнее и дороже делать ремонт «с нуля», увеличиваются сроки и риски перерасхода бюджета. ©️ Ксения Харкевич , руководитель офисного департамента «Инвест7»: Офисы с отделкой, безусловно, сегодня на рынке наиболее востребованы, потому что для арендаторов это возможность оперативно заехать, а для собственников — быстрее сдать помещение. Многие компании, столкнувшись с необходимостью делать ремонт, в итоге отказываются от помещений без отделки. Во-первых, это сроки. Например, отделка офиса площадью около 1 000 кв. м с учетом проектирования в среднем занимает 3–4 месяца. Соответственно, компании, которые рассматривают быстрый переезд, не готовы столько ждать. Во-вторых, это дополнительные вложения со стороны арендаторов. Сейчас они далеко не всегда покрываются арендными каникулами в полном объеме. Соответственно, компания должна понимать, чтобы окупить ремонт, ей необходимо проработать в этом помещении достаточно долго: если раньше речь шла примерно о пяти годах, то сегодня — уже о семи. В текущих условиях это достаточно длинный горизонт планирования для бизнеса. Поэтому большинство арендаторов предпочитают помещения с отделкой. Особенно это заметно в новых комплексах с множеством собственников и мелкой нарезкой офисов, которые сейчас активно выходят на рынок. У инвесторов, предлагающих помещения с отделкой, значительно больше возможностей быстрее сдать офис, чем у тех, кто предлагает помещения в бетоне и ждет арендатора, готового вкладываться в ремонт. Что касается роста затрат на отделку, то он в целом находится в рамках общей инфляции и удорожания стоимости строительных и отделочных материалов. ©️ Роман Амелин , директор по продажам, партнер по коммерческому направлению агентства недвижимости Point Estate: На рынке коммерческой недвижимости нет такой опциональности в плане отделки, как в случае с жильем. Новые офисы от застройщика, в строящихся бизнес-центрах, в основном (80−90% экспонируемых лотов) предлагаются в бетоне. Это позволяет будущим собственникам разграничить пространство и сделать рассадку сотрудников в соответствии со своими нуждами. Одни предпочитают опен-спейсы, вторые — коридорную планировку, третьи — смешанную. Если говорить про аренду, то отделка является базовой необходимостью, облегчающей привлечение арендаторов. Стоимость отделки и вообще все расходы девелопера закладывается им в стоимость 1 кв. м, это не является проблемой для покупателей или арендаторов. ©️ Геннадий Шитиков , руководитель департамента управления проектами компании «Расцветай Столица»: Действительно, 2025 год показал серьезный рост затрат на отделку: капитальные расходы прибавили 12–13%, а труд подорожал более чем на 20%. Это не просто цифры — это уже изменило логику поведения и собственников, и арендаторов. Собственники оказались перед дилеммой: закладывать удорожание в ставку или сокращать объем отделки. Многие выбрали второе — доля предложения в формате Shell&Core выросла. Но арендатор, видя, что самостоятельный ремонт сегодня обходится на 20–30% дороже, чем год назад, и занимает 3–6 месяцев, явно голосует за ready-to-move-in. Мы фиксируем: качественно отделанный офис уходит за 1–1,5 месяца, а «бетон» может простаивать до полугода. При этом 78% компаний хотят именно готовую отделку, а на рынке таких объектов лишь около 17%. Дефицит готовых помещений уже сейчас толкает арендаторов к пролонгации действующих договоров, даже на менее выгодных условиях. К сожалению, говорить о стабилизации рано. Мы ожидаем удорожание отделки в диапазоне 11–23% в зависимости от класса офиса. Основные драйверы: материалы прибавят 9–11%, труд — 10–12%. Плюс добавляются налоговые факторы: отмена льготных страховых взносов для малого и среднего бизнеса добавит к стоимости отделки ещё 3–9%.   Татьяна Грихно , Руководитель направления офисной недвижимости ГК “А101”: Рост стоимости строительных и отделочных материалов закономерно смещает фокус арендаторов в пользу помещений с ремонтом. Держать в штате специалиста, способного качественно проконтролировать ремонт, могут единицы, поэтому мы как застройщик всегда советуем инвесторам делать базовый ремонт. Особенно ярко тренд проявляется в сегменте небольших офисов до 200 кв.м. -- там практически все запросы касаются объектов с чистовой отделкой. В более крупных лотах сохраняется интерес к индивидуальным решениям, но даже там львиная доля соискателей рассматривают помещения, куда можно въехать сразу, без долгого ремонта. Конечно, качество отделки напрямую определяет срок экспозиции и ликвидность. Объекты с продуманным ремонтом уходят с рынка заметно быстрее. Речь не просто о свежей "косметике", а о профессиональной подготовке универсального планировочного решения которое закроет потребность почти любого арендатора. Из реальных преимуществ: фальшпол, позволяющий разводить электричество под любую рассадку, и грамотно спроектированное запотолочное пространство. Важны бытовые сценарии: в нашем бизнес-квартале "Прокшино" даже в офисах на 80-100 кв.м. обязательно закладывается инженерия под офисную кухню. Такая инфраструктура дает арендатору уверенность, что пространство адаптируется под его задачи без дополнительных вложений. ©️ Павел Якимчук , партнер, региональный директор, руководитель департамента управления строительными проектами Commonwealth Partnership: Рост стоимости отделки офисов однозначно усиливает спрос на уже готовые помещения, так как в связи с удорожанием строительных материалов и рабочей силы, арендатору сложнее и дороже делать отделку «с нуля» самостоятельно. В результате увеличиваются капитальные затраты на отделку, вырастают сроки выхода в новый офис и появляется риск перерасхода бюджета. В связи с этим арендаторы все меньше готовы инвестировать в ремонт и все чаще соглашаются на чуть более высокую ставку аренды, но снимая с себя обязательства по крупным затратам на старте. Для собственников офисное решение с отделкой “под ключ” также является более ликвидным, поскольку позволяет быстрее сдавать уже готовые помещения, снижать уровень вакансии и сроки экспозиции, а все просмотры помещений конвертировать в сделки. Для того, чтобы арендаторы были готовы переплатить, а сроки экспозиции сократились, особенно в условиях стагнирующего рынка, отделка должна быть современной, качественной и соответствовать форматам работы компании. Устаревший ремонт может, наоборот, может отпугнуть потенциального арендатора и помещение будет просто простаивать. Важным нюансом является и нейтральность самой отделки. Слишком специфичный дизайн либо нестандартные планировки могут сыграть плохую службу. Наилучшим решением для собственников должны стать универсальные fit-out решения и гибкие модульные пространства, позволяющие адаптировать помещение под требования команды. В данном контексте наиболее востребованными становятся офисы классов A и B+ с новой инженерией, сервисными офисами и помещениями с мебелью и готовой IT-инфраструктурой. В 2026 году основные параметры роста стоимости отделки сохранятся: стоимость материалов и рабочей силы будет расти. Кроме того дополнительное влияние окажут изменения налогового законодательства. В связи с этим ожидаемый рост стоимости отделочных работ в 2026 году будет сопоставим с уровнем 2025 года, который составлял 19,7%.