Проектное финансирование защитило дольщиков, но ударило по девелоперам — эксперты

Несмотря на заявления ЦБ об отсутствии системных проблем в отрасли, участники рынка всё чаще говорят о том, что стоимость финансовых инструментов занимает существенную долю в себестоимости строительства и начинает влиять на экономику проектов. 🔵Примерно 25% себестоимости строительства жилья сегодня — это стоимость финансовых инструментов, а не производственные затраты. ⬇️ Эксперты считают , что система не требует демонтажа , но нуждается в тонкой настройке. ©️ Венера Шайдуллина , к.ю.н., директор исследовательского центра «Аналитика. Бизнес. Право», доцент ГАУГН: Система проектного финансирования сама по себе не требует демонтажа: она решила ключевую проблему прежней модели — переложение строительного риска на граждан. Но в условиях дорогих денег ей действительно нужна точечная настройка. Сейчас для девелопера эскроу становится не только инструментом защиты дольщика, но и фактором финансовой нагрузки: деньги покупателей аккумулируются в банке, а строительство продолжает финансироваться за счет кредита, стоимость которого напрямую влияет на маржинальность проекта. Наиболее разумный путь — не ослаблять защиту дольщиков, а сделать механизм более экономически нейтральным для устойчивых проектов. Частичное раскрытие эскроу по мере строительной готовности выглядит рискованно: если допустить его слишком широко, рынок фактически вернется к элементам старой модели. Более реалистичным выглядит вариант, при котором избыточная ликвидность на эскроу-счетах работает в интересах проекта: например, снижает ставку, уменьшает комиссионную нагрузку или формирует доход, выплачиваемый застройщику после ввода объекта. Риск замедления новых запусков существует. Высокая стоимость финансирования особенно чувствительна для региональных проектов и объектов с невысокой маржинальностью. Поэтому вопрос не в том, есть ли системный кризис, а в том, как не допустить его накопления: если финансовая нагрузка будет занимать всё большую долю себестоимости, девелоперы начнут осторожнее выводить новые проекты, а это может сказаться на предложении жилья через два-три года. ©️ Анна Маркина , глава Московского Бизнес Клуба, руководитель премии «Рекорды рынка недвижимости»: Эскроу-система безусловно решила главную задачу — максимально защитила покупателей жилья. Сегодня риски для дольщиков несопоставимы с теми, что были на рынке десять лет назад. Но одновременно нельзя не признавать, что в текущих экономических условиях эта система создает серьезную нагрузку на самих девелоперов. Фактически деньги покупателей находятся на эскроу-счетах до завершения строительства, а застройщики вынуждены финансировать проекты преимущественно за счет банковских средств. При высокой ключевой ставке стоимость такого финансирования становится весьма существенной частью себестоимости проекта. В результате многие компании сегодня сталкиваются с кассовыми разрывами и вынуждены искать дополнительные источники ликвидности. В том числе активно использовать внутренние программы рассрочек. Однако и этот инструмент имеет свои ограничения. Рассрочка поддерживает продажи, но не дает девелоперу быстрых денежных поступлений в том объеме, который раньше обеспечивала классическая ипотека. Например, можно рассмотреть возможность частичного раскрытия средств эскроу при достижении высокой строительной готовности объекта либо создание механизмов, позволяющих девелоперам получать дополнительный доход от размещения избыточных средств, аккумулированных на эскроу-счетах. Также предметом обсуждения могли бы стать более гибкие условия проектного финансирования для проектов с высокой степенью наполнения эскроу-счетов. Если высокая стоимость проектного финансирования сохранится надолго, это неизбежно будет влиять на запуск новых проектов. Мы уже видим, что многие девелоперы более осторожно подходят к выводу новых очередей и покупке земельных участков.   Юрий Цукер , руководитель девелоперских проектов ГК «Квартал» (Крым): Система проектного финансирования доказала свою эффективность как механизм защиты покупателей. При этом в условиях высокой ставки важно развивать механизмы, которые помогут снизить финансовую нагрузку на проекты без пересмотра базовых принципов работы эскроу. Важно учитывать, что разные сегменты недвижимости имеют разную чувствительность к текущим рыночным условиям. Например, в курортной недвижимости значительную долю спроса формируют покупатели, которые рассматривают объект как инвестиционный инструмент, что позволяет сегменту не зависеть от ипотечных реалий. Более гибкая работа со средствами на эскроу-счетах может стать одним из инструментов снижения финансовой нагрузки на проекты. Например, поэтапное раскрытие средств при достижении определённого уровня строительной готовности позволило бы сократить объём привлекаемого финансирования. При этом любые изменения должны внедряться с сохранением банковского контроля и действующего уровня защиты покупателей. Стоимость проектного финансирования сегодня является одним из факторов, влияющих на экономику проектов и решения девелоперов о новых стартах. В условиях высокой ставки компании более внимательно оценивают финансовые модели, уровень спроса и сроки реализации. При этом ситуация отличается в зависимости от сегмента. В курортной недвижимости мы видим сохранение интереса со стороны покупателей и планомерный запуск новых проектов в ключевых туристических регионах — Крыму, Краснодарском крае, на Северном Кавказе, Алтае и Дальнем Востоке. Это связано в том числе с тем, что часть покупателей рассматривает такие объекты как инвестиционный инструмент и приобретает их за счёт собственных средств. 🏠 Пресс-служба ГК «Эталон»: Мы считаем, что снижение собственного финансового участия девелоперов помогло бы поддержать запуски новых проектов. В результате будет сохраняться высокий уровень конкуренции, что в свою очередь позитивно влияет на доступность квартир для покупателей. Классический закон рынка таков – чем выше конкуренция, тем меньше динамика роста цен. Девелоперский цикл создания проектов длительный, и для многих компаний (особенно при небольшом портфеле) критически важно бывает получить часть денег до ввода зданий в эксплуатацию для поддержания своей устойчивости. В противном случае они оформляют новые кредитные обязательства, в текущий момент – на очень невыгодных условиях.